在探讨海外房产的投资回报率之前，我们需要明确一点：投资回报不仅仅是租金收益，还包括房价增值和汇率变动带来的潜在利润。因此，评估海外房产的投资回报率时，应该综合考虑这三个因素。

首先，租金收益率是衡量房产投资的一个重要指标。通常来说，租金收益率越高，意味着投资者收回成本的速度越快。例如，在一些亚洲国家如泰国和中国台湾地区，由于旅游业的兴旺以及当地人口的高流动性，公寓的租金收益率普遍较高，可以达到5%甚至更高。而在欧美一些发达国家，比如英国和美国，由于房产市场相对成熟稳定，租金收益率可能会略低，大约在3-4%左右。

其次，房价的增长潜力也是影响投资回报的重要因素。如果所在地区的房地产市场发展良好，房价稳步增长，那么即使租金收益率不高，长期来看也能获得可观的投资回报。例如，澳大利亚和新西兰的一些城市，虽然租金收益率可能不是特别高，但由于过去几年这些国家的房价上涨迅速，使得在这些地方投资的海外买家获得了丰厚的资本利得。

此外，汇率波动也会对海外房产的投资回报产生重要影响。当本国货币相对于投资目的地的货币升值时，即便当地的房产价格没有变化，以本币计算的投资回报也会增加。反之亦然。因此，在进行海外房产投资决策时，也需要考虑到未来汇率变动的可能性。

综上所述，海外房产的投资回报率取决于多种因素，包括但不限于租金收益率、房价增长率和汇率波动等。对于投资者而言，选择合适的投资地点和时间点至关重要。他们应该充分了解目标市场的经济状况、政策环境、市场需求等因素，以便做出明智的投资决策。同时，投资者也应该做好风险管理，因为即使是看似稳健的投资也可能面临意想不到的风险。